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住建部來(lái)解答 ‖ 《民法典》施行后的物業(yè)問(wèn)題
發(fā)布時(shí)間:2023-03-26    來(lái)源:     閱讀次數:13322

來(lái)源:法眼物業(yè)法律服務(wù)

咨詢(xún)1業(yè)主參與表決如何具體操作?

咨詢(xún)2:業(yè)主身份如何認定?

咨詢(xún)3:住建部指導規則中的第十六條(分期開(kāi)發(fā))如何執行?

咨詢(xún)4:分期開(kāi)發(fā)的業(yè)主可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立業(yè)委會(huì )嗎?

咨詢(xún)5:樓板如何定義?

咨詢(xún)6:夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權利?

咨詢(xún)7:將小區花園改建為電瓶車(chē)充電樁位需要審批嗎?

咨詢(xún)8:小區圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍?

咨詢(xún)9:業(yè)主名冊是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號?

咨詢(xún)10:《民法典》出臺后能否繼續適用《指導規則》的投票規定?

咨詢(xún)11:業(yè)主參與表決,是否必須為業(yè)主參與書(shū)面表決?

咨詢(xún)12:如何理解住宅規模較小的?

咨詢(xún)13:有商鋪的住宅小區需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證嗎?

 

01

業(yè)主參與表決如何操作

湖南長(cháng)沙網(wǎng)友

《民法典》第二百七十七條:業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

請問(wèn)關(guān)于業(yè)主參與表決如何的具體操作,是否必須為業(yè)主參與書(shū)面表決,才能視為參與了業(yè)主大會(huì )?如果書(shū)面通知到業(yè)主未參與投票,是否可視同參與表決?

住建部回復(2020.12.30


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定:業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。另外,根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定:法律解釋權屬于全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )。關(guān)于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認定的問(wèn)題,建議向有權解釋的部門(mén)咨詢(xún)。

02

業(yè)主身份如何認定

安徽滁州網(wǎng)友
一、關(guān)于業(yè)主身份確認問(wèn)題

業(yè)主身份的確認除按《物業(yè)管理條例》第六條房屋的所有權人為業(yè)主為依據外,如何理解法律、行政法規規定的其他有效證明為依據以及住建部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房【2009274號)第十三條款。如:

1.不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權人是父母,其共同居住的子女(成年和未成年)是否為業(yè)主;如果不是業(yè)主,能否由父母授權,讓子女成為業(yè)主代表候選人、業(yè)委會(huì )委員候選人參加選舉?反之,不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權人是子女,其共同居住的父母是否為業(yè)主?

2.沒(méi)有進(jìn)行依法辦理所有權登記的哪些民事法律行為或標準可以認定為業(yè)主?比如雙方私自簽訂贈與合同或買(mǎi)賣(mài)合同可否認定為業(yè)主?

3.在戶(hù)口簿上,但沒(méi)有在房產(chǎn)證上登記姓名的,能否認定為業(yè)主?


二、關(guān)于業(yè)主物業(yè)費用繳納問(wèn)題

業(yè)主物業(yè)費、專(zhuān)項維修資金是否按時(shí)繳納能否作為參加業(yè)主大會(huì )籌備組擔任成員、參選業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì )委員的必要條件。
三、關(guān)于業(yè)主大會(huì )籌備組成員資格問(wèn)題

如果不是本小區業(yè)主,但實(shí)際居住在本小區,能否作為業(yè)主大會(huì )籌備組成員。

住建部回復(2022.5.11


一、《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009〕274號)關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規定以《物業(yè)管理條例》為依據。在物業(yè)管理條例等法律法規已明確“業(yè)主”概念的前提下,《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009〕274號)作為規范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的,并且配偶有行使業(yè)主權利的意愿,建議依照法律法規規定通過(guò)法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權人。
二、《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第三十一條第三款規定了業(yè)主委員會(huì )委員應符合的條件之一為遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約,模范履行業(yè)主義務(wù)。
三、《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第十條規定,首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會(huì )代表組成。

 

03

《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第十六條

廣東陽(yáng)江網(wǎng)友

住房和城鄉建設部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》中第十六條規定:劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目,先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。經(jīng)查詢(xún),目前該指導規則的狀態(tài)是現行有效。

 

請問(wèn),在民法典實(shí)施后,該條款是否會(huì )與民法典第278條中:“業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規定沖突?在實(shí)際規則中,《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》中的第十六條規定是否還有效并可執行?

住建部回復(2022.2.25


《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》現行有效,其中與民法典規定不一致的條款以《民法典》為準。

 

04

分期開(kāi)發(fā)的業(yè)主成立業(yè)委會(huì )

四川成都網(wǎng)友
中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第16條規定:“劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目,先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )?!逼渲?,如何理解“先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的”?
在實(shí)踐中,分期開(kāi)發(fā)部分的業(yè)主如果想召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立委員會(huì ),對《民法典》第278條規定事項中參與投票的專(zhuān)有部分面積以及該專(zhuān)有部分的業(yè)主,是指先期開(kāi)發(fā)部分的專(zhuān)有部分面積和該部分的業(yè)主,還是包括整個(gè)物業(yè)管理區域的全部專(zhuān)有部分面積以及該面積的全部業(yè)主?有無(wú)法律依據;如果是后則,在開(kāi)發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會(huì )的情況下,是無(wú)法通過(guò)《民法典》第278條所規定決議事項,更無(wú)法成立業(yè)委會(huì ),業(yè)主大會(huì )召開(kāi)也將無(wú)意義。

住建部回復(2022.1.18


根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定:所咨詢(xún)問(wèn)題中涉及法律依據《民法典》第278條的解釋權屬于全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )。咨詢(xún)的問(wèn)題涉及法律解釋?zhuān)?/span>建議按上述規定轉全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )處理。

 

05

樓板如何定義

廣東深圳網(wǎng)友

住房和城鄉建設部和財政部于2007124日發(fā)布的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第三條:本辦法所稱(chēng)住宅共用部位,是根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

請問(wèn):本條所指的樓板如何定義?是不是指樓上和樓下之間的樓板?如果不是,管理辦法第三條所指的樓板到底是住宅的哪個(gè)共用部位?

住建部回復(2022.6.21


《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第三條,樓板是指單幢業(yè)主共有的樓板。

 

 

06

夫妻是否具備同等業(yè)主權利

廣東汕頭網(wǎng)友

 

依據住建部的法規,依據各種法律行為合法占有房產(chǎn)的,都是業(yè)主。請問(wèn)夫妻婚后共同財產(chǎn)購買(mǎi)的房產(chǎn),產(chǎn)權只登記一個(gè)業(yè)主的,在產(chǎn)權登記人自愿出具共有說(shuō)明、聲明的情況下,夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權利?可以參加業(yè)主大會(huì )、參選業(yè)主委員會(huì )等活動(dòng)?

住建部回復(2022.5.12


《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009274號)關(guān)于業(yè)主概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規定以《物業(yè)管理條例》為依據。在物業(yè)管理條例等法律法規已明確業(yè)主概念的前提下,《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009274號)作為規范性文件不宜違反上位法擴大業(yè)主概念的外延。

業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的,并且配偶有行使業(yè)主權力的意愿,建議依照法律法規規定通過(guò)法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權人。

 

07

小區花園改建充電樁


四川瀘州網(wǎng)友

業(yè)委會(huì )將小區花園改建為電瓶車(chē)充電樁位,充電樁供小區業(yè)主共同使用,這種占用綠地的做法需要相關(guān)部門(mén)審批嗎?

住建部回復(2022.1.18


根據《城市綠化條例》(2017年修訂)第十九條 任何單位和個(gè)人都不得擅自占用城市綠化用地;占用的城市綠化用地,應當限期歸還。因建設或者其他特殊需要臨時(shí)占用城市綠化用地,須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門(mén)同意,并按照有關(guān)規定辦理臨時(shí)用地手續。小區綠地改建為電瓶車(chē)充電樁位審批事項請向所在地有關(guān)主管部門(mén)咨詢(xún)。

 

08

維修資金的使用范圍


江蘇南京網(wǎng)友

 

《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第三條 本辦法所稱(chēng)住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

 

本辦法所稱(chēng)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

該辦法中沒(méi)有明確圍墻欄桿屬共用設施設備,小區圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍?

住建部回復(2021.8.11


《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定的住宅共用部位和共用設施設備的范圍是根據法律、法規的規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定。第三條的規定是例舉式規定,其法條中含有這樣的兜底語(yǔ),未被列舉的同類(lèi)概念應包含其中,同時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同也可以對未被列舉的同類(lèi)概念進(jìn)行約定。

住宅專(zhuān)項維修資金是專(zhuān)項用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金,小區圍墻欄桿屬于小區公共的外圍墻,應屬于小區的配套設施,如果該設施已過(guò)保修期,業(yè)主根據民法典的規定已共同決定,可以依法使用維修資金進(jìn)行維修。

 

09

業(yè)主名冊包含哪些信息

廣東東莞網(wǎng)友

《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第八條規定建設單位需要報送業(yè)主名冊,目前的執行的過(guò)程中就經(jīng)常遇到問(wèn)題,建設單位只提供業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息,如此一來(lái)就給籌備組聯(lián)系業(yè)主造成困擾。

按照一般理解,業(yè)主名冊應當就是建設單位自己掌握的包含了業(yè)主姓名、身份證號、聯(lián)系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊,建設單位應當提供該清冊,而不是炮制一份只有業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業(yè)委會(huì )設置障礙。

《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》依法應當由貴部解釋?zhuān)堎F部依法予以明確解釋《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第八條規定建設單位需要報送業(yè)主名冊是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息。

住建部回復(2021.8.11


按照我部于200912月印發(fā)的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第八條規定,物業(yè)管理區域內,已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí),建設單位應當按照物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時(shí)報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的物業(yè)管理區域證明、房屋建筑物面積清冊、業(yè)主名冊等文件資料,建設單位報送業(yè)主名冊資料是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息,由物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府進(jìn)行明細要求。

 

10

業(yè)主投票規定是否改變

浙江嘉興網(wǎng)友

住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房[2009]274號)第二十六條第二款未參與表決的業(yè)主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定。在《民法典》出臺后能否繼續適用?

住建部回復(2021.4.9


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定:業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。我部將根據民法典關(guān)于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規定,推動(dòng)《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》等有關(guān)法規政策的修訂工作。

 

11

業(yè)主參與表決的具體操作

湖南長(cháng)沙網(wǎng)友

民法典第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

 

請問(wèn)關(guān)于業(yè)主參與表決如何的具體操作,是否必須為業(yè)主參與書(shū)面表決,才能視為參與了業(yè)主大會(huì ),如果書(shū)面通知到業(yè)主未參與投票,是否可視同參與表決?

住建部回復(2020.12.30


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定:業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

另外,根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定:法律解釋權屬于全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )。

關(guān)于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中業(yè)主參與表決如何認定的問(wèn)題,建議向有權解釋的部門(mén)咨詢(xún)。

 

12

如何理解住宅規模較小的

河南新鄉網(wǎng)友

 

建設部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知上面有前期物業(yè)招投標:投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這個(gè)住宅規模較小的時(shí)怎么定義的呢?是具體小區面積還是住戶(hù)數,或者人口數?

住建部回復(2022.01.05


關(guān)于《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》文件規定,未對住宅規模大小進(jìn)行詳細的定義,因各地住宅規模存在差異,以物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)鑒定為準。

 

13

商混住宅辦理排污許可的要求

湖北武漢網(wǎng)友

 

有商鋪的住宅小區需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證嗎?如需要,可以要求管理的物業(yè)公司辦理嗎?

住建部回復(2021.8.24


一、關(guān)于有商鋪的住宅小區是否需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證:住宅小區的商鋪向城鎮排水設施排放污水的,應當依法申請領(lǐng)取污水排入排水管網(wǎng)許可證,居民小區排放生活污水不需要領(lǐng)取污水排入排水管網(wǎng)許可證。依據是,《城鎮排水與污水處理條例》第二十一條 從事工業(yè)、建筑、餐飲、醫療等活動(dòng)的企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商戶(hù)向城鎮排水設施排放污水的,應當向城鎮排水主管部門(mén)申請領(lǐng)取污水排入排水管網(wǎng)許可證;《城鎮污水排入排水管網(wǎng)許可管理辦法》第四條明確城鎮居民排放生活污水不需要申請領(lǐng)取排水許可證。

二、關(guān)于是否可以要求管理的物業(yè)公司辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證:從地方實(shí)踐來(lái)看,商鋪若有獨立排水管線(xiàn),不與其他排水戶(hù)共用管線(xiàn)的,可單獨申領(lǐng)排水許可;其他情況可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一辦理。依據是,《城鎮污水排入排水管網(wǎng)許可管理辦法》第六條 集中管理的建筑或者單位內有多個(gè)排水戶(hù)的,可以由產(chǎn)權單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一申請領(lǐng)取排水許可證,并由領(lǐng)證單位對排水戶(hù)的排水行為負責。


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