來(lái)源：物業(yè)知識(shí)庫(kù)

3月27日，北京市十五屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議表決通過(guò)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)費(fèi)等方面都做出明確規(guī)定，前期物業(yè)由建設(shè)單位承擔(dān)，服務(wù)合同最長(zhǎng)不超過(guò)二年，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，不具備成立業(yè)主大會(huì)條件等情形的可成立物業(yè)管理委員會(huì)，任期一般不超過(guò)三年，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整，高空拋物、違建、損壞承重墻等均規(guī)定了罰則。《條例》自2020年5月1日起施行。

前期物業(yè)：建設(shè)單位承擔(dān)  服務(wù)合同最長(zhǎng)不超過(guò)二年

《條例》明確，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

應(yīng)急物業(yè)：服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月

北京市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

突發(fā)事件：政府指導(dǎo)物業(yè)落實(shí)應(yīng)急措施

突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開(kāi)展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

物業(yè)交接：老物業(yè)到期拒不退出每日罰一萬(wàn)

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。違反本條規(guī)定，將被責(zé)令限期改正；逾期不改的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬(wàn)元的罰款。

停車(chē)位：首先滿足業(yè)主需要  違規(guī)提供給外人將被處罰

《規(guī)定》明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

違反本本條規(guī)定，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個(gè)違法出租車(chē)位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車(chē)位處每月二千元的罰款。

業(yè)主委員會(huì)：每屆任期不超過(guò)五年

業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；未被列為失信被執(zhí)行人等。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。 

物業(yè)管理委員會(huì)：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的可成立物業(yè)管理委員會(huì)

針對(duì)業(yè)委會(huì)成立難、覆蓋率低等問(wèn)題，《條例》明確，有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

物業(yè)費(fèi)：實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。公共收益歸全體業(yè)主所有。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書(shū)的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

法律責(zé)任：高空拋物、違建、損壞承重墻等均規(guī)定了罰則

《條例》明確了多項(xiàng)法律責(zé)任。規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等禁止實(shí)施的行為以及罰則。不得損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違規(guī)的由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間。違規(guī)的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填、罰款等處罰；

不得違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)和電動(dòng)三輪車(chē)等充電。違規(guī)的由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。

不得從建筑物中拋擲物品。違規(guī)的由公安機(jī)關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。

不得制造超標(biāo)噪音。違規(guī)的由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款。

不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，不得違反規(guī)定出租房屋。違規(guī)的由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰。